PLAATSBESCHRIJVING BIJ AANVANG HUUR

Een plaatsbeschrijving is een document waarin het onroerend goed gedetailleerd wordt beschreven, kamer per kamer, muur per muur, vloer en plafond. Daarin staan niet alleen de gebruikte materialen opgesomd, er is ook uitgebreide aandacht voor de staat van deze materialen. Van elke kamer maken we foto’s en we letten daarbij extra op details en/of beschadigingen. 

Alle onderdelen worden gecontroleerd, in zoverre zij te controleren zijn: sluiten de ramen en deuren normaal? Werken alle keukentoestellen? In welke staat bevindt het onroerend goed zich qua onderhoud? Enzovoort.

Moet een plaatsbeschrijving opgemaakt worden en waarom?

Sinds 2007 zegt artikel 1730 van het Burgerlijk Wetboek dat het opmaken van een plaatsbeschrijving verplicht is. Voor uitgebreide informatie over deze wetgeving klik hier.

Het proces-verbaal van de  plaatsbeschrijving dient samen met de huurovereenkomst geregistreerd te worden. Wanneer er één expert wordt aangesteld, dient deze de belangen van beide partijen te behartigen. De plaatsbeschrijving wordt opgemaakt in ‘eer en geweten’. Partijen kunnen ook ieder hun eigen expert aanstellen. 

Extern en onpartijdig

Huurder en verhuurder kunnen onderling zelf een plaatsbeschrijving opmaken, maar meer en meer wordt een beroep gedaan op een extern en onpartijdig expert. Immers, bij aanvang zijn huurder en verhuurder vaak beste vrienden. Wanneer er huurschade wordt vastgesteld, blijft er van de vriendschap vaak niet veel meer over. 

Zorgeloze huur voor alle partijen

Zowel huurder als verhuurder hebben er voordeel bij dat een plaatsbeschrijving zo gedetailleerd mogelijk wordt opgemaakt. De verhuurder geeft zijn onroerend goed tenslotte uit handen en hoopt dat de huurder het ‘als een goed huisvader’, zoals de wet het uitdrukt, behandelt. De huurder wil op het einde van de huurovereenkomst niet verantwoordelijk gesteld worden voor gebreken en/of beschadigingen die er bij aanvang van de huurovereenkomst al waren.

En dat is dus de bedoeling; een zorgeloze huurtijd voor beide partijen. 

Wanneer alle gebreken zijn opgesomd aan het begin van de huurovereenkomst, kan op het einde van de huurovereenkomst objectief worden vastgesteld welke gebreken er waren en welke niet. Beschadigingen die niet te wijten zijn aan normaal gebruik of normale slijtage zullen de huurder ten laste gelegd worden en hij dient deze dan ook te vergoeden. 

Voor de verhuurder is het belangrijk dat hij zijn onroerend goed in dezelfde staat terugkrijgt en dat is jammer genoeg niet altijd het geval! Wanneer een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, zal de effectieve huurschade dan ook zonder problemen kunnen vastgesteld en begroot worden.

Wanneer wordt een plaatsbeschrijving opgemaakt?

Bij voorkeur wordt de plaatsbeschrijving opgemaakt wanneer het onroerend goed leeg is. Vlak voor de sleuteloverdracht of ten laatste één maand na het betrekken van het onroerend goed bij huurovereenkomsten van meer dan één jaar.

Hoe gaat het in zijn werk?

Doorgaans is het de eigenaar of de vastgoedmakelaar die contact opneemt met de vastgoedexpert om de opdracht door te geven. Dit kan telefonisch of via mail. 

De eigenaar/vastgoedmakelaar bezorgt de expert een kopie van de huurovereenkomst en er wordt een afspraak gemaakt om ter plaatste de vaststellingen te doen. Bij voorkeur zijn beide partijen aanwezig. Dat is handig om documenten in te vullen voor meteroverdracht van water, gas en elektriciteit of om nog details door te nemen over hoe bijvoorbeeld bepaalde toestellen werken.

De expert zal samen met beide partijen beginnen met:

• Het opnemen van de meterstanden van gas, water, elektriciteit, of caloriemetertjes
• Het noteren van het aantal sleutels van de diverse inkomdeuren, garage, brievenbus, poortjes, kelder, …
• Het doornemen van de nodige attesten zoals het reinigingsattest voor de brander van de verwarming, lediging van septische putten, reinigen van de schoorsteen, …
• Het doornemen van het EPC indien aanwezig
• …

Vervolgens worden een aantal terugkerende zaken genoteerd zoals de gebruikte materialen van ramen, deuren, vloeren, keuken- en badkamerkasten, enzovoort. 

Tot slot wordt kamer per kamer bezocht en wordt muur per muur de staat in een dictafoon ingesproken en worden foto’s genomen. Voor woningen worden ook de buitengevels, oprit, bijgebouwen en tuinaanleg in detail beschreven. Het opnemen van al deze gegevens neemt voor een appartement al snel anderhalf uur in beslag en voor een woning kan dit oplopen tot drie uur en langer.

Op kantoor wordt het verslag verwerkt in een geschreven tekst met fotoreportage en in boekvorm gebundeld. Huurder, verhuurder en/of vastgoedmakelaar krijgen ieder een exemplaar toegestuurd en er wordt eveneens een exemplaar in pdf naar partijen gemaild indien zij dit wensen.

Vervolgens krijgen partijen 10 dagen de tijd om eventueel opmerkingen te maken. Immers, tijdens de eerste dagen van bewoning kunnen bepaalde gebreken pas echt vastgesteld worden. Bijvoorbeeld, na enkele minuten douchen wordt het water koud, de afvoer of toevoerkraan van de wasmachine lekt; kortom zaken die tijdens de plaatsbeschrijving zelf niet kunnen gecontroleerd worden. De opmerkingen die partijen maken, worden in een addendum opgenomen en aan betrokken partijen bezorgd.

Wanneer niet gereageerd wordt na 10 dagen, gaat de expert er van uit dat de inhoud strookt met de werkelijkheid en dat het verslag in zijn totaliteit aanvaard wordt. Tot slot wordt de plaatsbeschrijving geregistreerd door de eigenaar of de vastgoedmakelaar.

Wie betaalt de plaatsbeschrijving en hoeveel kost het?

Aangezien zowel huurder als verhuurder baat hebben dat een plaatsbeschrijving wordt opgemaakt, betaalt ieder de helft van het ereloon van de vastgoedexpert. Zo staat het bovendien in de wet!

Elke woning, appartement of kantoor is verschillend van grootte, daarom kunnen prijzen variëren. Voor doorsnee appartementen, woningen en kantoren schommelen prijzen tot 500 euro, exclusief btw. Voor grote bedrijfsgebouwen en luxe-villa’s wordt een prijsofferte opgemaakt.